有限会社二葉不動産

2020年05月16日

【民法改正により売買契約書作成で悩む】改正後始めて行うので・・・

こんにちは二葉不動産の原です。

 

 

【民法改正により売買契約書作成で悩む】

 

2020年4月の民法改正により、不動産業界も大きく変化しております。それは「今までの賃貸借契約書、売買契約書」は4/1以降は新民法適用だからです。弊社は賃貸業がメインのため、賃貸借契約書についてはセミナーや先輩方の意見を聞きながら作成しましたのでほぼ今のところトラブルもありませんが、売買契約書についてはその成約する物件の内容によって大きく違うので手をつけておりませんでした。

 

 

今回機会をいただき今月中に売買契約を予定しております。現在調査や確認をしていながら売買契約書作成にとりかかりましたが、引き渡し後に問題になってくる「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」という名前に変わり、考え方も大きく変わりました。

 

 

単純に「瑕疵担保免責」という文章をいれれば有効だったものが、「●●だから■■のため契約不適合責任を負わない」という明確な理由を明記しなければなりません。しかも場合によっては無効になってしまいます。これを調べるのがまた大変なことです。宅建協会のページなどを見ながら、「これは問題ないか」「問題ありか」などを確認しつつ進めていかないとまずいわけです。また持論ですが「契約不適合責任」という言葉がよくありませんね。が

 

【さまざまな特約事項】

 

そのため、さまざまなことを「特約事項」にて追加していくのですが、すでに多くの特約が盛り込まれてしまいました。こんな文章必要でしょうか？と首をかしげてしまう内容もあります。

 

なぜそんな内容を盛り込まないといけないか・・・それは契約後にちょっとしたことで苦情を言ってくる方に対してのトラブルを未然に防ぐ目的があるからです。こんな特約もありました。

 

「100ｍ先に鉄道が走行しており電車の音と、電車のレール摩擦による鉄粉が飛んでくる可能性があります。」

「南側には小学校があります。児童の声が日中聞こえます。また運動会等により音楽等が聞こえることを買主は承諾するものとします。」

 

などそんなの当たり前じゃん！という特約まで出てくる始末です。それだけクレームをつける方がいるというわけですね。これに関して不動産業者はどのように責任をとるのでしょうか？？現況を見ていただいているわけですからこれはないですよ。年々トラブル防止のため増えておりますが、もっと簡潔にしてほしいなと想うところです。

 

【契約ごとは賃貸売買に限らず慎重に】

 

本日も賃貸物件のご案内をしてまいりましたが、安易に契約はしてはいけないなと強く感じます。特に売買は「これでもか！」とまで調べないと不安です。前項のように「書類に記載していない＝クレーム対象」にもなりたくありません。もちろん契約時にしっかりと口頭にて説明していますが・・・4月以降の新民法に伴いより慎重に契約するように心がけております。

 

まだ新民法になり2か月たらずです。今後勉強会等で先輩方と情報交換していければと思います。