有限会社二葉不動産

2020年08月27日

8/28からスタート【 国交省、「水害リスク情報」の重説を義務づけ】重要事項説明の時にハザードマップを添付する方向に。

こんにちは二葉不動産の原です。

 

【国交省、「水害リスク情報」の重説を義務づけ】

 

私は正直なことろ不満です。。。「国交省　「水害リスク情報」の重説義務付け」

 

 

水害ハザードマップにおける対象物件の所在地を不動産取引時の重要事項説明として義務付けるための宅地建物取引業法施行規則の一部を改正する命令が、17日に公布されました。

 

施行は8月28日。具体的な説明方法等を明確化するための宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（ガイドライン）の内容追加も同時に行なわれます。

 

記事によりますと、

 

大規模水害が頻発する中、不動産取引時の契約締結の意思決定において水害リスクに係る情報が重要な要素となっていることから、国土交通省は2019年7月、不動産関連団体を通じて、不動産取引時にはハザードマップを提示して、取引の対象となる物件の位置等について情報提供するよう協力を依頼していた。施行規則の改正により、重要事項説明の対象項目に「水防法の規定に基づき作成された水害ハザードマップにおける対象物件の所在地」を追加し、説明を義務付けた。売買、賃貸問わず対象となる。

 

ガイドラインでは、具体的な説明方法として「水防法に基づき作成された水害（洪水・雨水出水・高潮）ハザードマップを提示し、対象物件の概ねの位置を示す」とした。ハザードマップは、「市町村が配布する印刷物又は市町村のホームページに掲載されているものを印刷したものであって、入手可能な最新のものを使うこと」「対象物件が浸水想定区域に該当しないことをもって、水害リスクがないと相手方が誤認することがないよう配慮すること」としている。

 

ということです。

 

【当社のエリアの半分は水害マップ対象地】

 

弊社のエリアは、多摩川付近の玉堤、野毛、玉川エリアも対象になります。正直なところ低い場所はみなハザードマップの水害対象エリアになっております。

 

実際のご案内で現地に行って土地の説明を行うわけですが、マップを提示することにより「やっぱり怖いからやめる」という方が出てもおかしくない状況です。実際に避難所の説明も行うようにと記載されていますが、豪雨の場合には避難所によって水害にあってしまう可能性の場所もありますため正直複雑な気持ちです。

 

【説明義務が生じるということは責任も】

 

 

しかも説明義務が生じるということは責任も生じてきます。説明をしたけど被害をうけた「不動産業者のせい？」と言われかねません。

 

勘弁していただきたい！必ず人のせいにして損害を賠償してほしいと言ってくる者がでてきますよ。

 

その土地の所有者の気持ちなどもくみ取られているのでしょうか？私共が説明しなくても実際の場所にいって確認すればいいのではないかと感じてしまいます。この内容は賃貸・売買物件の斡旋が加速せず衰退する原因になりますね。

 

残念ながら決定事項なため、8月末ごろから重要事項説明書に水害マップを添付しなければならなくなります。

 

もし被害が起きた場合、人のせいにせずに自己判断として考えてください。事前に現地を確認し、リスク管理は己で判断することです。しっかりと確認することが重要ではないでしょうか。いやー心配でなりません。

 

【8月27日追加　重要事項説明書　説明内容追加】

 

明日から開始します「水害リスク情報」の重説を義務つけ」ですが、重要事項説明書のひな型が変更になりました。

10番目の「水防法の規定により市町村の長が提供する図面（水害ハザードマップ）における当該建物の所在地。

内容としては、水害ハザードマップの有無、洪水・雨水出水（内水）、高潮が有か無か。そして水害ハザードマップにおける建物の所在地の位置などが説明事項となります。

 

世田谷区のホームページでハザードマップが公開されておりますが、今回の改正にあわせてさらに「世田谷区洪水・内水ハザードマップ（内水氾濫・中小河川洪水版）」と、「世田谷区洪水・内水ハザードマップ（多摩川洪水版）」が発表されております。

 

 

 

見てみると明らかに「多摩川版」のほうが真っ赤でして、弊社の営業エリアの野毛・玉堤は水に飲みこまれる形になってしまいます。

 

「多摩川版」は平成28年のデータをもとに台風や大雨時に多摩川の堤防が決壊し洪水が発生した場合の浸水予定区域や、浸水深さ、洪水による家屋等の倒壊の危険がある区域・避難所を示すということです。

 

去年の台風で二子玉川駅そばの堤防が氾濫しましたからね。決壊ではないにしろ交付したほうがいいのでしょうか

 

「内水氾濫・中小河川洪水版」のほうは尾山台駅前も0.1ｍ～0.5ｍ浸水すると書かれております。それは集中豪雨が続けば水も流れてくるけどこのマップですと、去年の多摩川氾濫による被害の説明がしにくいなと。

 

暫定的ですが両方のマップをお渡しし説明して参りますが、今後先輩方の話を伺って調整していきます。明日から開始です。