有限会社二葉不動産

2021年02月17日

【一時使用賃貸借契約とは？】どのような目的で締結するのか？

こんにちは二葉不動産の原です。

 

【一時使用賃貸借契約とは？】

 

弊社でもごく僅かですが、一時使用賃貸借契約の物件があります。これは普通型賃貸借契約や、定期借家契約と何が違うのでしょうか？

 

一時使用賃貸借契約は借地借家法第40条【一時使用の場合の賃貸借】により、一時賃貸借契約、正確には一時使用目的賃貸借契約は、建物の場合は、借地借家法第40条により、そもそも同法の適用を受けず、民法の賃貸借の規定の適用を受けるだけになります。

 

「一時使用目的」の賃貸借かどうかは、その利用目的、賃貸期間等諸般の事情を総合考慮し、客観的観点から決定されるのであって、例えば契約書のタイトルに「一時使用賃貸借契約」と書いてあるとか、契約書の条文に「本契約は、一時使用目的の賃貸借である」と書いてあるというようなことで決まるのではないということです。

 

そのため、目的いわゆる理由つけが必要です。

 

【リフォームや建て替えの目的必須】

 

弊社では必ずなぜ一時使用賃貸借契約なのかの理由を明記しています。

 

具体的に【〇〇区■■にある自宅のリフォームのため、または建て替えのために一時使用するものとし、完成したら遅滞なく退去するものとする】という内容及び、一時使用のため借地借家法は適用外とまで記載することで、貸主様借主様のトラブル防止に努めています。

 

その内容は重要事項説明書及び賃貸借契約契約書にも記載しており、契約には請負契約書のコピーまたは建築確認申請書も添付しております。

 

【一時使用のほとんどは建て替え】

 

弊社で募集している一時使用賃貸の物件はすべて戸建てで、建て替えがメインです。近所の方か、またはテンポラリーハウスさんなどハウスメーカーと協力している仲介業者様からの紹介が多いですね。

 

ハウスメーカーと請負契約を締結した足でいらっしゃる方が多いです。

 

【なぜ貸主様側は一時使用を希望するのか】

 

なぜ貸主様側は一時使用として貸しているかといいますと、将来的に相続等で売却する可能性があるからなどです。

 

一戸建ては入居されたらなかなか退去されません。まずファミリーで入居されますので、お子様の進学やさまざまな事情から10年以上住まれる方がほとんどです。

 

そのためいざ売却したいと言うときに、普通型賃貸借契約の場合は、なかなか立ち退きができず正当事由が必要です。単純な売却ですと正当事由になりません。その場合入居者に多額の立退料が発生してしまう可能性があること、裁判沙汰になってしまう可能性も否定できません。

 

定期借家契約については期間が定まっている関係で終わるまで待たないといけなく数年経過してしまいます。

 

一時使用であれば長くてせめて1年ちょっと。もちろん家賃は普通型や定期借家よりは下がってしまいますが、貸主様側にもメリットがあります。

 

【一時使用賃貸の物件数は少ない】

 

地元のお客様からも建て替えで一時的に賃貸に住みたいと希望される方がいますが、正直なところ物凄く数が少ないです。特にペットを飼育している方は尚のことです。犬はまだ可能性がありますが猫の場合はほぼありません。そのようなリスクもありますので、建て替えやリフォームを検討している方は早めに探し始めましょう。