有限会社二葉不動産

2021年06月23日

【事業用定期借地権契約について】「東京お台場大江戸温泉物語」を例に。

こんにちは二葉不動産の原です。

 

【事業用定期借地権契約について】

 

本日、YAHOOのトップで発表されましたが、「東京お台場の大江戸温泉物語」が2021年9月5日をもって閉店すると報道されました。私も当時付き合っていた妻と2人で言った記憶があります。もう十数年前ですが、、、

 

さてそもそもなぜ閉館してしまうのでしょうか。

 

東京都との事業用定期借地権設定契約を結んでおり、2021年12月に期限を迎えるためです。

 

【どのような契約か】

 

弊社でも1件だけ、事業用定期借地権契約があります。当時の社長と一緒に契約を交わしたことがありますが、非常にマニアックな契約で事業者向けです。ロードサイドのファミリーレストランや大型テナント施設、工場、倉庫などが多く一般ではお目にかかれない契約になります。

 

【事業用定期借地権とは】

 

借地借家法の第23条にはこのように記載されております。

 

 

ではなぜ20年で契約が終わるのでしょうか・・・

 

ホームページによりますと、【契約締結当時の借地借家法では、契約の最長期間は20年で延長が認められておらず、誠に残念ながら再契約も叶わなかったため、建物を解体撤去し更地にしたうえで土地を返還する必要があることから、9月5日をもちまして、営業を終了させていただくこととなりました】ということです。

 

【又貸しに注意】

 

もちろん借主が権利を第三者に承継や転貸は禁止ですが、建物内を第三者に賃貸することは可能です。大江戸温泉物語ですと、場所の一部をマッサージや、レストランなどに貸す場合もあるかと思います。（実際の契約はどうなっているかわかりませんが）

 

その場合は大前提として事業用定期借地権契約の期間内に終了する旨【借地借家法第39条「取り壊し予定の建物の賃貸借契約」を締結しなければならなく、本契約の期間満了等による終了により、本件建物が取り壊されると同時に賃貸借契約が終了になることを定めなければならない】とされております。そしてその契約を締結することを貸主に通知しなければならないことが契約書で明記されております。

 

もし記載がなく、「普通型建物賃貸借契約」ですと、更新がある契約で契約終了には貸主の「正当事由」および、貸主による半年前予告となります。その場合借主は借地借家法で保護されますので普通型で契約することはあってはならず必ず弊社でも「定期建物賃貸借契約」として期間を定めて契約するようお願いしております。

 

【契約は公正証書にて行う】

 

また特殊なのが「公正証書にて契約すること」という部分です。事前に公証人役場に連絡して、案を送付し役場にて準備してもらいます。契約日に貸主、借主、仲介業者にて公証人役場に出向き、公証人による立ち合いの元公正証書契約を結びます。

 

費用は折半が多く、契約内容により金額は異なります。弊社では対象地が世田谷区でしたので、三軒茶屋の公証人役場に行きました。

 

【両者が合意すれば再契約もあり】

 

今回は貸主の東京都が拒んだため終了ですが、両者が合意すれば次の日から再契約も可能です。これは賃貸アパート、マンションなどの定期借家契約も同様です。ただし再契約となりますため、更新料と同意義の再契約料、そして事業用定期借地権契約の場合は公証人役場で契約が必要です。

 

参考にしていただければ幸いです。