有限会社二葉不動産

2020年04月12日

【賃貸保証会社とは何だろうか？】民法改正で契約件数が増えるといっていますが・・・

こんにちは二葉不動産の原です。

 

賃貸保証会社という言葉は聞いたことありますか？

 

 

【連帯保証人様の代わりになってくれます】

 

 

不動産で賃貸物件をお探しする際に、備考欄などに掲載しております「保証会社利用　賃料の〇〇％」と書かれていることがあります。

 

管理会社によって保証会社を必須にしている会社もございます。弊社では必須にしておりません。理由は後ほど・・・

 

なぜ保証会社が必要なのでしょうか。そもそも保証会社が始まった理由は、、、

 

 

「自分に保証人になってくれる親族がいない。皆亡くなってしまった。」

「親が高齢で現在職業についていなく年金生活だ」

 

 

というどうしても保証人様を立てられない方向けに始まりました。

 

かつての不動産業は「連帯保証人様」を立てない限り契約してくれませんでした。今でも保証人様を立てていただくのが基本です。そうなりますと上記のことで悩んでいる方は、ずっと賃貸を借りることができないことになってしまいます。

 

 

 

【時代の変化で連帯保証人になるのを拒否する方が】

 

 

連帯保証人は「契約者（入居者）の全体責任を負うものとする」と契約書に記載されております。簡単に言うと、損害賠償、近隣迷惑、家賃滞納などがあった場合契約者様と同じく責任義務が生じるということです。

 

一番多いのはもちろん「家賃滞納」ですね。これは保証人様も嫌がります。

 

家賃が高額になればなるほどリスクが高まりますし、その契約者を信用したくないので、連帯保証人を拒否する、なりたくないという問題が起きました。そのような方にも保証会社の審査を経て保証会社が連帯保証人様の代わりになることがあります。

 

 

 

【保証会社も審査があります。否承認になることもあります】

 

 

保証会社も誰でも承認するわけではありません。不動産業者でのぞけない「個人情報センター」（東京に3施設ほどあります）でお客様の個人情報を閲覧できる権限があります。

 

カードの支払いが遅延していないか、滞納していないか、犯罪歴がないかなどです。もし何かしらのトラブルがあれば保証会社も「否承認」という回答をしてきます。弊社でも1年を通してごくわずかですが、否承認になる方がいらっしゃいます。否承認がでましたら弊社では丁重にお断りいたします。

 

 

【新型コロナウイルスの関係で保証会社に弁済依頼が急増。保証会社も大丈夫か】

 

 

そして今回のお伝えしたいことですが、新型コロナウイルスの関係で、家賃の遅延が多くなっているようで、賃貸保証会社に「代位弁済請求」を行っている不動産業者様が増えているとの情報を得ました。

 

 

代位弁済請求とは、借主様が家賃を払えない場合に保証会社が督促してくれ、一定期間借主様から支払いがなければ、保証会社が弁済してくれる制度です。

 

 

この代位弁済請求ですが、保証会社が初回にいただく「保証契約委託料」や更新の際に徴収される「保証契約更新料」が原資です。前者の保証委託契約料が図面や備考欄に記載の「保証会社利用　賃料の〇〇％」になります。

 

 

今回、かけこみ数が増大することが予想されます。そうなりますと賃貸保証会社自身の体力（キャッシュ）がもつかどうか非常に重要になってきます。

 

【二葉不動産が利用している保証会社は】

 

 

賃貸保証会社は全国に数百社あるといわれております。審査も保証会社によってさまざまです。このままいくと小さい保証会社も倒産があり得るのではないか危惧しております。

 

 

弊社が利用しているのは宅建協会の子会社「宅建ブレインズ（宅建ハトさん保証）」が基本で、他に日本賃貸保証株式会社、日本セーフティーです。すべて大手（資産力の大きな会社）に依頼するようにしておりますが、今後どうなるのだろうか・・・非常に不安で仕方がありません。

 

かつて賃貸保証会社のリプラスが破産したことがありました。リプラスの倒産時は45万件もの賃貸物件契約で保証人が破産したともいわれています。このようなことがまた起きる可能性があります。

 

もし賃貸保証会社が倒産したとしたら大変です。そのため弊社では大手の賃貸保証会社で否承認になった方はお断りしているのです。小さな会社に審査依頼してもリスクが高いからです。保険業者と似ておりまして「自己資本比率」が崩れます。そうなりますと、近いうちに賃貸保証料の増額が行われるか、さらに審査が強化されて否承認が増えるのではないでしょうか。

 

私は、今回のように新型コロナウイルスによる影響があるなど全く考えておりませんでした。すでに影響が出てきております。

 

 

【2020年4月から民法改正、連帯保証人に極度額設定、本当に賃貸保証は安全？】

 

 

以前からブログでお伝えしていましたが、今月から民法改正にともない連帯保証人に極度額設定がされることになりました。今のところ契約数が少ないためトラブルになっておりませんが、もし連帯保証人になりたくないと申し出がありましたら賃貸保証会社を利用することになります。そして上記にお伝えしたとおり賃貸保証会社の選択も慎重に行わないといけません。

 

 

 

弊社としても賃貸保証会社の選択を誤らないよう対応したいと思います。
なお弊社では賃貸保証会社必須にはしておりません。学生さんや新社会人のお客様が多く、保証人様が現役で働いており賃料未納トラブルが少ないからです。

 

 

結局連帯保証人様を立てていただく際に、申込内容をしっかりと確認し、会社概要などを見て慎重に判断することが必要だということです。

 

 

賃貸保証会社については不動産業者様ばらばらです。詳細は物件をお申し込みになる際に担当者様にご確認ください。