有限会社二葉不動産

2022年10月23日

【不動産投資について】プロでも失敗するので慎重に。

こんにちは二葉不動産の原です。

 

【不動産投資について】

 

長年不動産業界に所属していますが、不動産投資というのはなかなか難しくプロでも失敗しています。

 

当社の場合、もし分譲マンションなどを賃貸で貸していた貸主様が売却したいと言ってきた場合、一般的には市場価格を出して、また不動産買取業者様に買取価格を出した上ご提案します。

 

その不動産買取業者様が買ったあと、リノベーションした上で再度販売することが多いですが、中には賃貸として貸すことがあります。これは不動産投資と一緒ですね。購入して賃貸として貸して家賃を得る行為です。

 

不動産買取業者様の話を聞くと、なかなか思ったように運用できなく苦労している話を聞きます。

 

市場の家賃相場、築年数、設備、そしてネットでは見えにくいマンション全体の共用部分、住人の雰囲気、周辺の環境、、、

 

上手くいけば大成功。プラスマイナスゼロなら成功。マイナスがほとんどであると考えます。

 

具体的な方法まで細かくは記載しませんが、３つだけ思っていることをあげさせていただきます。

 

【新築マンションには手を出さないこと】

 

新築のワンルームマンションの投資はやめたほうがいいと強くお伝えします。専門の営業マンがサラリーマン相手に投資の話をしますが、新築には建築会社の利益、販売会社の利益が乗っかっており、買った時点でかなり低い利回りになっております。投資は投資利回りと実質利回りとがあります。

 

投資利回りは単純利回りといいまして、買った金額から毎月の家賃を12ヵ月かけたのを割ったものです。まず何十年も同じ金額になることはありません。

 

実質利回りというのは、購入金額から費用等（初期費用や毎月のコスト、税金など）を差し引いたもの。これが重要です。

 

新築マンションは築が浅いので高い家賃で貸せるかもしれませんが、家賃は古くなっていく分下がっていきます。もし収支計算でイーブンだったり、少しの利益しか出ない場合は止めることをおすすめします。

 

【利回り以外で見えない諸費用に注意】

 

また利回りで見えない部分（給湯器やエアコンなどの故障）があります。設備不具合の対応などはすべて貸主（所有者負担）です。給湯器はワンルームですと10～12万円、エアコンですと交換込みで10万円です。独立洗面台の交換は約20万円、ユニットバス全体交換は100万円以上です。

 

これが故障したらすべて設備になりますので貸主様負担です。そのため投資物件は可能な限り現地を見ることをおすすめします。もし入居者がいる場合は数年の修繕・交換記録をみせてもらいましょう。買ったすぐに故障する場合もありますよ。

 

【それなりの基礎知識がなければ手を出さない】

 

よくビジネス本では、手持ち資金〇〇〇万円で成功できる。高額利回りで安定収入と記載されている本を見ますが、そんなに簡単にいきません。手持ち資金を投入しても余裕があり、少々の時期にマイナスがあっても問題ないような状態であれば手を出していいですが、基礎知識もない中手をだしてはいけません。

 

まず投資物件の情報を見て興味がある場合、

①現地に行って確認する。（周辺環境、隣地の方の雰囲気。隣地に嫌悪施設がないか）

②共用面が汚くないか、荒れていないか。（汚れていたり、壊れている場合は注意）

③住人の雰囲気がどのような感じか。（ファミリー、シングル）

 

上記のように確認することをおすすめします。不動産業者も購入するにおいて①②③は必ず行います。それでも不動産業者も失敗するくらいですから、慎重に行うことです。

 

私はビジネス本のように具体的には書きませんが、上記のことを踏まえてもらうだけでもだいぶ振り分け、検証できるかと思います。

 

投資に興味がありましたら、まずは本やyoutubeなどの動画を見ていただき勉強されることをおすすめします。

 

なお弊社はあくまでも仲介専門です。よっぽどいい商品で自分にとってプラスであれば買うと思いますが、買取再販はリスクなので行いません・・・

 

私もいざとなれば購入することもできますが、動かないのにはこのようなリスクがあるからです。

 

ぜひ慎重に。

 
 

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